Als je (weer) een blauwtje loopt op de woningmarkt, dan ben je meestal welkom in ‘Hotel Mama’ waar het veilig en warm is. De koelkast is goed gevuld, er wordt heerlijk gekookt en de was wordt gedaan. In Hotel Mama wonen noodgedwongen vaak studenten, jonge werkenden, en mensen van wie de relatie op de klippen is gelopen. Soms is de nood zo hoog, dat zelfs stelletjes bij Hotel Mama inchecken. De leeftijd waarop jongeren hun ouderlijk huis – Hotel Mama – verlaten, neemt toe. Volgens Eurostat (het Europees Bureau voor de Statistiek) was in Nederland in 2020 de gemiddelde leeftijd bij het verlaten van het ouderlijk huis 24 jaar en 4 maanden. De onderzoekers verklaren de stijgende tendens vooral vanuit de crisis op de woningmarkt.

Het is al jaren moeilijk, zo niet onmogelijk, voor starters om hun debuut te maken op de woningmarkt, een eerste huis te huren of kopen. Zich geborgen voelen in een eigen huis, staat op de tweede trap van Maslows behoeftepiramide. Dit is nodig voor (jong)volwassenen om zich goed te kunnen ontwikkelen. Het is daarom terecht dat de discussie over de slecht functionerende woningmarkt nu ook wordt gevoerd vanuit het recht op huisvesting. Dat is erkend in onze Grondwet maar ook bijvoorbeeld in de Universele Verklaring van de Rechten van de Mens. In artikel 22 van de Grondwet staat dat ‘bevordering van voldoende woongelegenheid voorwerp is van zorg der overheid’.

De overheid neemt inderdaad maatregelen zoals de recente startersvrijstelling. Hierdoor betalen starters geen overdrachtsbelasting als ze vóór hun 35e eigenaar worden van een woning met een koopprijs van maximaal € 400.000. Achteraf zal moeten blijken of deze wetgeving ‘voor de bühne’ was, of zelfs mede debet aan de sterke prijsstijging in het afgelopen jaar. Want hoeveel woningen zijn er eigenlijk beschikbaar onder de € 400.000? En intussen is al gebleken dat het ‘voordeeltje’ (2% over de koopprijs) er juist toe leidt dat starters een hoger bod doen.

Er zijn nog meer maatregelen op komst. Bijvoorbeeld een wijziging van de Woningwet, waardoor gemeenten een zelfbewoningsplicht kunnen invoeren. Hiermee zouden beleggers in bepaalde wijken kunnen worden geweerd. Die hebben namelijk een grotere portemonnee dan starters. Zij verhuren de gekochte woningen voor fikse bedragen aan, jawel, starters.

Volgens mij moet er niet met juridische en fiscale ‘losse flodders’ worden geschoten. Ik vind dat er een integrale visie moet komen op de woningmarkt, gebaseerd op gedegen onderzoek. Het CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek) heeft verschillende gegevens aan de hand waarvan een prognose van de huishoudens in de toekomst kan worden gemaakt. Hoeveel mensen gaan er samenwonen en weer uit elkaar, hoeveel migranten moeten woonruimte krijgen, hoeveel mensen overlijden er, et cetera? Daarmee kan de benodigde woningvoorraad worden ingeschat. Vervolgens kan aan een ‘masterplan woningmarkt’ worden gewerkt. En pas dan kunnen we écht beoordelen welke wetgeving broodnodig is voor de woningmarkt!

Met mijn notariële blik, gewend om een probleem vanuit meerdere perspectieven te bezien, kijk ik ook naar het fenomeen Hotel Mama. Mams (en paps) zal toch ook graag een keer de deuren van haar hotel sluiten? Net zoals volwassen kinderen hebben ook ouders recht op eigen woonruimte. Het moet toch niet zo uit de hand lopen als in de V.S., waar een wanhopige mams en paps een rechtszaak aanspanden om hun 30-jarige zoon uit huis te krijgen! Hotel Mama kan niet oneindig open blijven, maar ‘uithuisplaatsing’ afdwingen via de rechter gaat wel heel ver.

Als we nou eens de eigenwoningschenking – een maatregel voor de woningmarkt van een aantal jaren geleden – anders zouden gaan toepassen. Meestal doen ouders die schenking (belastingvrij 100.000 euro) zodra hun kind een woning vindt. In de wet staat echter dat een begunstigde drie jaar de tijd heeft om met de schenking een woning te kopen. Ouders kunnen hun thuiswonende kind, dat het zich wellicht net iets te gemakkelijk heeft gemaakt in Hotel Mama, nu al schenken! Met deze belastingvriendelijke ‘gouden handdruk’ kunnen kinderen worden verleid uit te checken bij Hotel Mama. Maar laat nou net deze eigenwoningschenking in ‘Den Haag’ op de nominatie staan om te worden afgeschaft…

Deze column is eerder verschenen in Ars Aequi december 2021.